Contrat de bail

Il est caractérisé par l'obligation pour le propriétaire de mettre à disposition du locataire un local à usage commercial. En contrepartie, le locataire paie un loyer. Il s'agit d'un bail commercial.

Pour exploiter une activité commerciale ou artisanale, il est possible de conclure un contrat autre que le bail commercial. Ce peut être un contrat de location saisonnière ou un bail dérogatoire (ou bail de courte durée).

Immeuble ou local à usage commercial

Le contrat de bail doit porter sur un « immeuble » ou un « local » qui est une construction immobilière présentant un caractère stable et permanent. Le locataire doit avoir l'assurance de pouvoir rester en possession des lieux loués pendant toute la durée du contrat, sans que le propriétaire (appelé également bailleur) puisse le déplacer selon son bon vouloir.

La conclusion d'un bail commercial est possible uniquement si le local est à usage commercial, c'est-à-dire affecté à l'exercice d'une activité commerciale, artisanale ou industrielle :

• L'activité commerciale se définit par l'accomplissement d'actes de commerce comme l'achat de biens pour les revendre. La vente de vêtements, de livres ou de produits alimentaires sont des activités commerciales.

• L'activité artisanale est une activité professionnelle indépendante de production, de transformation de réparation ou de prestations de services. Les métiers de coiffeur, chocolatier ou boucher sont des activités artisanales.

• L'activité industrielle se définit ici comme une activité de transformation de matières premières (par exemple, les métiers du bois, du papier, de l'électronique).

Exploitation d'un fonds de commerce

Le statut des baux commerciaux s'applique si un fonds de commerce est exploité dans les lieux. Le fonds doit appartenir à un commerçant ou une entreprise immatriculée au RCS ou au RNE.

Le fonds de commerce est composé à la fois d'éléments corporels (matériel et outillage, marchandises) et d'éléments incorporels (clientèle, nom commercial, enseigne, droit au bail, brevets et autres droits de propriété industrielle).

L'existence d'une clientèle propre au fonds de commerce constitue l'élément fondamental. La clientèle est constituée par les personnes qui viennent se fournir chez le commerçant en raison de son habilité, de son savoir-faire et des produits ou marchandises qu'il vend.

Le locataire peut cependant choisir d'exploiter son fonds de commerce en location-gérance. Dans ce cas, le locataire du bail garde le droit au renouvellement du bail commercial et le locataire-gérant n'en bénéficie pas.

Le fonds doit être exploité de façon effective, c'est-à-dire de façon réelle, régulière et conforme à la destination du bail.

Pour bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial, le fonds de commerce doit avoir été effectivement exploité au cours des 3 années qui précèdent la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.

Immatriculation du locataire

Le locataire doit être immatriculé au RCS ou au RNE. Toutefois, cette condition est nécessaire pour obtenir le renouvellement du bail à l'échéance.

L'inscription au registre du commerce et des sociétés ou au RNE doit être effectuée par toutes les personnes qui exercent une activité commerciale.

L'inscription au RNE, secteur des métiers et de l'artisanat est obligatoire pour les personnes physiques ou les sociétés qui exercent une activité artisanale et qui n'emploient pas plus de 10 salariés.

Si plusieurs locataires exploitent le fonds de commerce, chacun d'eux doit être immatriculé au RCS ou au RNE.

État des lieux

L'état des lieux doit être annexé au contrat de bail. Il est obligatoirement établi lors de l'entrée dans les locaux. Un état des lieux devra également être rédigé lors de la restitution des locaux, lors de la cession du droit au bail commercial, de la cession ou de la transmission à titre gratuit du fonds de commerce dans le cadre d'une donation ou d'une succession

Il doit présenter avec précision l'état de chaque pièce et les équipements contenus dans le local commercial.

Il est rédigé à l'amiable par le propriétaire et le locataire (on parle d'état des lieux contradictoire) ou par un tiers mandaté par eux.

Si les parties n'arrivent pas à s'entendre, un état des lieux est établi par commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).

La règle selon laquelle "le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives s'il n'y a pas d'état des lieux" ne s'applique pas au propriétaire qui a refusé d'établir un état des lieux.

Annexe environnementale (ou annexe verte)

Un bail commercial qui porte sur un local de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces doit comporter une annexe environnementale.

Une annexe environnementale (dite annexe verte) contient les informations suivantes fournies par le propriétaire :

• Descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...)

• Consommation annuelle d'eau et d'énergie de ces équipements et systèmes

• Quantité annuelle de déchets générée

Cette annexe peut prévoir des obligations pour limiter la consommation énergétique des locaux.

Plusieurs objectifs peuvent figurer dans l'annexe verte. Par exemple : travaux d'entretien, plan de réduction de la consommation d'eau, réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE est joint par le bailleur lors de la conclusion du bail commercial.

C'est un document qui comporte les éléments suivants :

• Quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée

• Émissions de gaz à effet de serre pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment

• Information sur les conditions d'aération ou de ventilation.

État des risques naturels et technologiques (ERNT)

L'ERNT concerne les biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles.

Ce document doit être annexé au bail commercial et dater de moins de 6 mois.